L’usucapione è un istituto giuridico che consente di acquisire la proprietà di un bene immobile, anche se non si è i legittimi proprietari, purché si siano verificati alcuni requisiti previsti dalla legge. In particolare, l’usucapione si basa sul possesso del bene in questione per un determinato periodo di tempo, che varia a seconda della tipologia del bene e delle circostanze specifiche del caso.
In questo modo, l’usucapione consente di sanare situazioni di incertezza sulla proprietà di un immobile, garantendo la tutela del possesso e dell’affidamento dei terzi che vi si basano. Tuttavia, l’usucapione non può essere utilizzata in modo arbitrario o fraudolento, ma deve essere sempre valutata con attenzione e in base alle norme del nostro ordinamento giuridico.
Per parlare meglio di come diventare proprietari di un terreno o di un immobile senza un vero e proprio contratto e senza l’accordo con il proprietario (attraverso l’usucapione), oggi realizzeremo un approfondimento ad hoc.
Quali tipologie di usucapione di un immobile esistono?
Esistono diverse tipologie di usucapione, tra cui quella ordinaria, abbreviata e straordinaria. L’usucapione ordinaria si applica quando il possessore del bene immobile ha mantenuto il possesso in modo continuativo, pacifico e pubblico per un periodo di venti anni.
Quella abbreviata, invece, si applica quando il possessore del bene ha mantenuto il possesso in modo continuativo, pacifico e pubblico per un periodo di dieci anni e può dimostrare di aver agito in buona fede, cioè di non avere avuto conoscenza della mancanza di titolo.
Infine, l’usucapione straordinaria è quella che si applica quando il possessore del bene ha mantenuto il possesso in modo continuativo, pacifico e pubblico per un periodo di venti anni, ma non possiede alcun titolo che giustifichi la sua proprietà. In questo caso, l’usucapione straordinaria consente di acquisire la proprietà del bene senza dover dimostrare la buona fede.
Requisiti per l’applicazione dell’usucapione: quali sono?
Per acquisire un immobile tramite usucapione, è necessario che siano presenti alcuni requisiti previsti dalla legge, che possono variare a seconda della tipologia di usucapione applicabile nel caso specifico. In generale, i requisiti comuni per l’acquisizione dell’immobile tramite usucapione sono:
- il possesso del bene in modo continuativo, pacifico e pubblico per il periodo di tempo previsto dalla legge;
- la mancanza di titolo, ovvero la non possesso di alcun documento o titolo che giustifichi la proprietà dell’immobile;
- la buona fede del possessore, nel caso di usucapione abbreviata.
È importante sottolineare che l’usucapione deve avvenire in conformità alle norme del nostro ordinamento giuridico e non deve essere utilizzata in modo arbitrario o fraudolento. Inoltre, la prova del possesso e degli altri requisiti richiesti può essere difficile e richiedere una valutazione attenta delle circostanze specifiche del caso da parte di un professionista del diritto.
Periodo di usucapione per poter rivendicare una proprietà immobiliare
Per poter rivendicare la proprietà di un bene tramite usucapione, è necessario che il possesso del bene sia continuativo e non solo per poche settimane o mesi, ma per molti anni. Inoltre, il possesso deve essere esclusivo e indisturbato dal proprietario, che non deve occuparsi più del bene.
In generale, si parla di usucapione quando il possesso del bene dura per almeno vent’anni, ma esistono delle eccezioni: l’usucapione può essere ridotta a 10 anni se il possessore è in buona fede, cioè crede di aver acquistato il bene in modo legittimo. Per quanto riguarda i beni mobili registrati, come ad esempio le automobili, l’usucapione si verifica quando il possesso dura almeno 10 anni.
Tuttavia, per il trasferimento di proprietà è necessario l’intervento del giudice, che dovrà valutare il possesso continuativo e indisturbato del bene. In questo caso, è necessaria una vera e propria sentenza. È importante sottolineare che lasciare il bene in prestito o comodato d’uso ad un’altra persona per vent’anni o più non significa perderne la proprietà. Affinché si possa parlare di usucapione, è necessario che il proprietario si disinteressi completamente del bene.
Inoltre, se il proprietario viene a conoscenza del fatto che qualcuno sta utilizzando il suo bene, non è sufficiente inviare una lettera di diffida di occupazione, ma è necessario intervenire con una vera e propria causa di possesso dell’immobile.
Le controversie relative all’usucapione di un immobile
Le controversie relative all’usucapione di un immobile possono essere molteplici e riguardare diversi aspetti. Ad esempio, può essere contestata la validità del possesso e la sua durata, oppure può essere messa in dubbio la buona fede del possessore nel caso di usucapione abbreviata. In alcuni casi, il legittimo proprietario può opporsi all’usucapione sostenendo di possedere dei titoli che giustificano la sua proprietà.
Inoltre, il possesso del bene immobile può essere turbato dal legittimo proprietario o da terzi, impedendo il mantenimento del possesso in modo continuativo, pacifico e pubblico. È importante sottolineare che le controversie relative all’usucapione possono essere complesse e richiedere una valutazione attenta delle circostanze specifiche del caso da parte di un professionista del diritto. In caso di controversie, è sempre consigliabile rivolgersi a un avvocato specializzato in materia di diritto immobiliare.
La prova del possesso e dei requisiti per l’usucapione
La prova del possesso continuativo, pacifico e pubblico del bene immobile è un elemento fondamentale per l’acquisizione dell’immobile tramite usucapione. Tuttavia, si tratta di una prova non così semplice da dimostrare, e richiede la presentazione di documenti e testimonianze. Inoltre, è necessario dimostrare anche:
- la mancanza di titolo;
- nel caso di usucapione abbreviata, la buona fede del possessore.
Per questo motivo, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del diritto specializzato in materia di diritto immobiliare, che possa valutare le circostanze specifiche del caso e fornire il supporto necessario per la presentazione delle prove necessarie.
In caso di controversie, è importante ricordare che il legittimo proprietario ha la possibilità di opporsi all’usucapione e contestare la validità del possesso e degli altri requisiti necessari per l’acquisizione dell’immobile. In questi casi, è ancora più importante avere a disposizione una prova solida del possesso e degli altri requisiti previsti dalla legge.
Implicazioni fiscali
L’acquisizione di un immobile tramite usucapione può avere implicazioni fiscali, che dipendono dalle circostanze specifiche del caso. In genere, l’acquisizione dell’immobile tramite usucapione comporta il pagamento delle imposte di registro e ipotecaria, come avviene per l’acquisto di un immobile in modo tradizionale.
Tuttavia, la base imponibile dell’imposta di registro può essere ridotta se l’immobile è stato posseduto dal possessore in modo continuativo, pacifico e pubblico per un periodo di tempo superiore a cinque anni.
Inoltre, in caso di usucapione straordinaria, può essere necessario pagare la tassa di successione, se il legittimo proprietario è deceduto e non ha lasciato testamento o eredi.
Vendere un immobile acquisito con usucapione: è possibile?
Ma se abbiamo acquisito un immobile con usucapione, possiamo successivamente rivenderlo?
Per Italo Paccoi, di CasaImmobiliare Grosseto, la risposta è sicuramente affermativa: “Nel caso di usucapione accertata giudizialmente, la risposta è sicuramente affermativa in quanto la parte venditrice è titolare del diritto di proprietà sull’immobile. Riguardo il caso di usucapione non accertata giudizialmente, vi è ancora una certa discordanza, anche se sono in molti ad affermare che non ci sono problematiche di alcun tipo”.
Difatti, secondo una teoria minoritaria, l’acquisto del diritto sull’immobile dipenderebbe dalla sentenza accertativa dell’avvenuta usucapione, che avrebbe natura costitutiva. Pertanto, la vendita dell’immobile non sarebbe possibile in assenza di un accertamento giudiziale dell’usucapione.
Tuttavia, la tesi maggioritaria ritiene del tutto legittima la vendita di un immobile acquisito per usucapione non accertato giudizialmente. L’acquisto si verifica ex lege nel momento in cui si verificano tutte le condizioni richieste dalla legge, e la sentenza giudiziale ha solo natura dichiarativa, accertando un fatto già verificatosi. Di conseguenza, gli atti di trasferimento di immobili usucapiti, anche se non accertati giudizialmente, sono pienamente validi e il Notaio è obbligato a prestare il proprio ministero in tali circostanze.
Tuttavia, il Notaio dovrebbe informare la parte acquirente dei rischi derivanti dall’acquisto di un immobile con una provenienza del genere e suggerire eventuali forme di garanzia specifiche per il caso in cui venisse negato l’avvenuto usucapione di quanto venduto, in ottemperanza alla propria funzione anti processualistica.